「見て見ぬふりをしていた部分を再確認できました。実際シミュレーションしてみると、盲点が浮き彫りとなり分かりやすかったです。」
「税金の手残りに対する影響がかなり大きいと思いました。購入時にコントロールすることがとても大切だと思いました。」
「細かな税金の事も含め何がキャッシュフローや売却時にプラスに働くかがわかり、とても参考になりました。」
「シミュレーションをする事によって色々な方法がありアプローチの仕方で良くも悪くもなることに改めて気付きました。とても勉強になりました。」
「実際に残るお金が本当に少ないのがよくわかった。買う前にシミュレーションを念入りに出来ると思います。」

これらは、私が不定期で開催しているセミナー、物件キャッシュフロー・シミュレーションソフトREITISS（リーティス）を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」に参加した方の生の感想です。このセミナーには、これまで約200名以上の方が参加しており、一般の大家さんや不動産投資家だけでなく、不動産業者やファイナンシャル・プランナー、また税理士等の専門家も参加しています。

セミナーで多くの方を指導して私自身が気づいたこと。

それは、「数千万円、あるいは数億円する不動産を購入するにあたって、皆さん“なんとなく儲かりそう”、あるいは“この利回りなら買った後でなんとかできるだろう”という感覚で投資の決断をしている。」ということです。

そして、その結果、購入した不動産から思い通りのキャッシュフローが得られず、目的を叶えられない人が多いのです。

多くの受講生を見てきた結果、特に物件を購入、運営する際に、次のような条件だけで判断している人は要注意です。

・表面利回りが高ければいいと思っている人（物件価格さえ下がればいいと思っている人）
・フルローン、オーバーローンが付けばいいと思っている人
・融資期間は長ければ長いほどいいと思っている人
・建物価額や設備の割合は高い方がいいと思っている人（減価償却は多い方がいいと思っている人）
・不動産投資は節税になると思っている人

これらの要素は、確かにある目的を持っている人にとっては良い条件になり得ますが、目的が異なれば目標とするキャッシュフローも変わるため、一概にこれらの条件が良いとは限りません。

本書では、私が開発した、税金、売却まで考慮した物件キャッシュフロー・シミュレーションソフト「REITISS（リーティス）」で算出される数字を比較しながら、購入条件や融資条件、また節税対策など、様々な条件を変えることによって、キャッシュフローにどのような影響を与えるのかを、わかりやすく解説します。

不動産投資は不動産経営でもあるので、ある一つの条件を改善するだけでなく、取得、運営、売却を通じて総合的に改善することが、成功につながります。

ぜひ本書をじっくりとお読みいただき、あなたの不動産投資、不動産経営を成功に導いてください。