不動産投資には、効率化してはいけないことがある――。
話題作『CF不動産投資』の著者が送る待望の第二弾はヒアリング術。

金融機関や仲介業者を味方につけ、机上評価からはけして見えない
「物件の真の実力」を炙り出すテクニックを紹介します。


【出版社からのコメント】
不動産投資は、「人と人とのつきあいで成り立っている事業」と語る著者。
ともすれば「効率化」という名のもとに切り捨てられてしまいがちな人間関係の重要性に着目するのは、
根幹に「不動産投資とは事業である」という考えがあることの証左でもあります。

本書が中心に据える「ヒアリング」とは、書類の上には出てこない物件情報を得るための重要なテクニックです。
しかし著者はその「ヒアリング」というテクニックに、もうひとつ重要な意味を見出します。

金融機関や仲介業者、管理会社などと直接会って話す機会と捉え、
お互いにwin-winの関係を築くための場として活用しているのです。

何棟も買い増していきたい人、キャッシュフロー1000万円を突破した人、
さらにステップアップしたい人のために不動産投資の強化書として、本書をお読みいただければ幸いです。


【目次】
はじめに

第１章　不動産投資の成功は「ヒアリング」で決まる！
・なぜ不動産投資でヒアリングが重要なのか？
　◎ヒアリングは「横のつながり」を築くものである
　◎ヒアリングは「リサーチ」である
　◎大切なのは「想定通りのキャッシュフロー」
　◎シミュレーションだけで物件の実力は測れない
　◎もっとも大切なのは自己資金を使わずに購入する
・ヒアリングによって得られるものとは
　◎物件を買えない人はヒアリング能力が低い？
　◎「説得力」「交渉力」が不動産投資を成功に導く
　◎簡単に「説得力」を高める方法
ＣＯＬＵＭＮ　担当者とは食事に行こう

第２章　物件を購入する前のヒアリング
・最優先すべきは「現地調査」
　◎現地調査がヒアリングの武器になる
　◎現地調査で確認すべき１０項目
・仲介会社へのヒアリング
　◎「満室になりますか？」はＮＧワード
　◎仲介会社に聞くべき４つの条件
　◎重要なのは相手の「前提」を見きわめること
・管理会社へのヒアリング
　◎管理会社の選定を徹底しよう
　◎選定ミスも命取りにはならない
　◎「どちらでもいい」という選択肢もある
　◎ヒアリング結果の「裏付け」をとる
・金融機関へのヒアリング
　◎金融機関とは「パートナー」になろう
　◎新たな金融機関の開拓方法
　◎既に取引がある金融機関との付き合い方
　◎「金融機関受けする物件」を持ち込もう
ＣＯＬＵＭＮ　共通の話題を持とう

第３章　物件別ヒアリング事例集
・１棟目
　◎「とにかく立地が悪い」の一点張り
　◎ヒアリング結果がすべてではない
・２棟目
　◎空室率５０％ の問題物件
　◎管理会社とのコミュニケーションで満室を達成
・３棟目
　◎想定外の入居率ダウン、その対策は？
　◎ヒアリングで問題の原因が発覚
　◎「満室にするためのリフォームプラン」とは
・４棟目
　◎家賃をアップしても満室経営が可能に
　◎重要なのは「データ」にもとづいた判断力
・５〜７棟目
　◎本格的な人口減少エリアにチャレンジ
　◎エリアに合わせて物件を買う
　◎離島でも客付けに成功
・８棟目
　◎ヒアリング禁止物件で初めての挫折
　◎ヒアリング禁止でもできることはある
・１２棟目
　◎あえて「ヒアリングなし」で購入を決断
　◎地道な努力が「即断力」を向上させる
ＣＯＬＵＭＮ　Ｄｉｖｉｓｉｏｎ

第４章　物件別ヒアリング事例集（再生物件編）
・再生物件のヒアリングの注意点
　◎ヒアリング結果が「あてにならない」ことを念頭に置く
　◎ヒアリングの極意は「意見」ではなく「事実」を見つけだすこと
　◎「事実」を見きわめるためのメソッドとは？
・再生を成功させる鍵は「ヒアリング能力」
　◎自分以外の不動産投資家からの学び
　◎満室経営の極意はどんな物件でも同じ
・再生物件の購入事例１
　◎離島の再生物件にチャレンジ
　◎「買ってはいけない物件」を「超優良物件」に
・再生物件の購入事例２
　◎「マンモス物件」の事前ヒアリング
　◎ヒアリングを活かしたリフォームで再生に成功
・再生物件の購入事例３
　◎過去のヒアリング結果が購入の決め手に
　◎再生コストを押さえつつ、満室達成
ＣＯＬＵＭＮ　言葉に込められた情報量

第５章　実際に使える！ヒアリングデータベース
・ヒアリングの心構え
・実際のヒアリングの流れ
　◎ヒアリング事例（Ａ社）
　◎ヒアリング事例（Ｂ社）
　◎ヒアリング事例（Ｃ社）
　◎ヒアリング事例（Ａ社・２回目）
　◎基本のプロセスは「２社以上」へのヒアリング
・これでＯＫ！ヒアリングチェックシート
・ヒアリングＱ＆ Ａ集

おわりに
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【著者プロフィール】
才津康隆（さいつやすたか）

１９７６年生まれ。長崎県出身。
大学卒業後、２年間のフリーター生活を経て市役所職員になる。

２００９年５月から不動産投資の勉強を開始し、同年１１月末に１棟目を購入。
以来、公務員と不動産投資を両立しながら投資を継続する。
２０１２年３月には年間家賃収入１億円を達成して公務員を退職。
不動産投資に専念し、３０代で４億円を突破する。

現在は２０棟、５２４戸の不動産を所有する不動産賃貸会社を経営。
現在も長崎県五島列島に暮らしながら合計１７億円の投資を実践中。